פסק-דין בתיק ת"א 3793-07

על-פי הסכם לשכירות מוגנת שנחתם בשנת 1980 בין התובע ואדם נוסף לבין הנתבעת 1 שכרו השניים מהנתבעת 1 חנות בעיר יפו לשם הפעלת מסעדה או בית קפה. השניים, שהיו במעמד של דיירים מוגנים בנכס, עזבו אותו בשנת 1996. לטענת התובע הסיבה לכך הייתה מצבו הרעוע של המבנה אשר נבע לטענתו, מהזנחתו מצד הנתבעת 1 ובשל כך לא ניתן היה להמשיך ולנהל בו  עסק בהתאם להסכם השכירות. בשנת 1998 הגישה הנתבעת 1 תביעת פינוי נגד שני השוכרים בעילה של נטישת המושכר. בית משפט השלום קיבל את התביעה בעניינו של השוכר הנוסף והורה על פינויו, אך דחה את התביעה נגד התובע. ערעור שהגישה הנתבעת 1 אל בית המשפט המחוזי התקבל ונקבע כי גם בעניין התובע התקיימה עילת הנטישה ולפיכך גם נגדו ניתן צו פינוי. בקשת רשות ערעור שהגיש התובע אל בית המשפט העליון, נדחתה.

בתביעה הנדונה טען התובע כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי שניתן בערעור, כמו גם החלטת בית המשפט העליון, הושגו במרמה ובחוסר תום-לב קיצוני ועל יסוד טענות שטען הנתבע 4 בא-כוחה של הנתבעת 1 בשמה, באשר למצבו הפיזי של המושכר וזאת ביודעו כי טענותיו כוזבות. עוד טען התובע, כי הנתבע 2, שייצג אותו בהליכי הפינוי בבית-משפט השלום ובבית המשפט המחוזי, ייצג אותו ברשלנות ובשל כך בסופו של דבר, תביעת הפינוי שהוגשה נגדו, התקבלה.

על יסוד טענות אלו, עתר התובע בתביעה הנדונה לפיצוי כספי בסך של 1,000,000 ש"ח בשל הנזק שלטענתו, נגרם לו בעקבות פינויו מן המושכר.

א.         הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין

2.         תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין.

תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 2449/08 טואשי נ' בנק מרכנתיל דיסקונט (2010), פסק-דינו של כבוד השופט ס' גובראן בפסקאות 12-11. ראו גם: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145, 147 (1970); ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768, 773 (1973); ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353, 356 (1974); ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241, 249 (1997)).

ב.         עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים

            הנכס והשכירות

3.         בהתאם להסכם שכירות שנחתם ביום 11.7.1980 בין הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית של ירושלים (להלן - הנתבעת 1 או הפטריארכיה) לבין יהודה דוידיאן (להלן - דוידיאן) והתובע (שניהם יחד יכונו להלן - השוכרים), השכירה הנתבעת 1 לשוכרים חנות בתנאי דיירות מוגנת, לשם הפעלת מסעדה או בית קפה (להלן - המושכר או החנות) (חוזה השכירות - נספח ב' של תצהיר התובע). החנות מצויה בקומת קרקע בבניין בבעלות הנתבעת 1, בן שתי קומות ברחוב רזיאל 29 בעיר יפו, וזו אחת מחנויות נוספות בקומת הקרקע (המבנה כולו יכונה להלן גם - המבנה או הנכס. יוער כי אין מחלוקת בעניין זיהוי החנות ואף אין מחלוקת על כך שהחנות היא בגוש 7071 חלקה 8, הגם שבחוזה השכירות צוינה חלקה 46. נסח מרשם המקרקעין - נספח א' של תצהיר התובע).

4.         ביום 20.1.1998 נחתם הסכם חכירה בין הנתבעת 3 (רובע השעון תל-אביב-יפו בע"מ. להלן גם - רובע השעון) לבין הנתבעת 1, שלפיו הוחכרו לנתבעת 3 לתקופה של תשעים ותשע שנה, הנכסים המפורטים בהסכם ובהם הנכס שבו החנות (הסכם החכירה והתיקון להסכם - נספחים א' ו-ב' של תצהיר הנתבעת 1). זכויות החכירה של הנתבעת 3 נרשמו במרשם המקרקעין ביום 21.12.1998 (נסח הרישום בעניין החלקה הנדונה - נספח ג' של תצהיר הנתבעת). בהתאם להסכם חכירה זה הועברו זכויותיה של הנתבעת 1 בנכס שבו החנות אל הנתבעת 3, ובהן גם הזכות לגבות את דמי השכירות והזכות לפנות את הדיירים המוגנים.

אין מחלוקת על כך שהחברה לנאמנות והחברה לרישומים של בנק כללי החזיקה בנאמנות במניות של הנתבעת 3 בין השאר, עבור בני משפחתו של הנתבע 4, אשר ייצג את הנתבעת 3 בענייניה המשפטיים, לרבות בהליכים שבינה לבין התובע (פסקה 4 בתצהירו).

בשנת 2005, בעקבות הליכי פירוק של הנתבעת 3, נמכרו זכויותיה בנכסים שבמתחם השעון ביפו, ובהם גם הנכס הנדון, לחברת קיסריה השקעות בע"מ (שם, פסקה 5).

5.         בשנת 1996 עזבו השוכרים את המושכר לאחר שלפי טענתם, גג המבנה קרס ותקרת המבנה הייתה לגג של הנכס. לטענתם, בעיות רטיבות שהתגלו במושכר מנעו מהם את השימוש בו למטרה אשר נקבעה בחוזה השכירות.

            הליכי הפינוי

6.         ביום 8.9.1998 הגישה הנתבעת 1 אל בית-משפט השלום בתל-אביב תביעת פינוי נגד השוכרים (ת"א 89443/08. כתב התביעה - נספח ה' של תצהיר התובע), אשר הושתתה על מספר עילות פינוי, שהרלוונטית לענייננו היא עילת נטישת המושכר. בנוסף עתרה הנתבעת 1 לצו מניעה זמני, אשר יאסור על השוכרים לבצע במושכר עבודות שיפוץ, שבהן החלו רק לאחר הגשת תביעת הפינוי נגדם (בש"א 112094/99). בקשה זו נדחתה לאור תגובת התובע שבה הצהיר, כי במושכר נעשו שינויים חיצוניים ("קוסמטיים") בלבד, אשר כללו רק תיקוני צבע, טיח ושפכטל (תצהיר התגובה של התובע באותו הליך ושני העמודים הראשונים של ההחלטה - נספחים ד' ו-ה' של תצהיר הנתבע 4; פרוטוקול הדיון - נספח ו' של תצהיר התובע).

פסק הדין בתביעת הפינוי ניתן ביום 9.1.2001 (להלן - פסק הדין של בית משפט השלום. נספח ח' של תצהיר התובע), ובו קבע בית משפט השלום (כבוד השופט דן מור), כי הוכחה עילת הפינוי נגד דוידיאן, אשר נטש את המושכר ועל כן איבד את זכויותיו בו. באשר לתובע נקבע כי בעניינו לא הוכח שהתקיימו לגביו תנאיה של עילת הפינוי, מאחר שלא הוכח היעדר כוונה מצדו לחזור אל המושכר. למסקנה זו הגיע בית המשפט לאור העובדה שהתובע  שיפץ כאמור, את המושכר ושב להפעיל בו בית קפה. בית המשפט קבע כי עזיבת החנות למשך שלא שנים נכפתה על התובע בשל קריסת הגג והזנחת הנכס מצד הנתבעת 1, אשר לא מילאה את חובתה לשמור על המושכר במצב מתאים וראוי לשימוש (סעיף 68 בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972). עוד הוסיף בית המשפט, כי אפילו התקיימה עילת פינוי, היה מקום להעניק לתובע סעד מן הצדק, מאחר ש"המושכר לא היה במצב בו היה ניתן לקיים עסק כל שהוא, ובית קפה - על אחת כמה וכמה" (פסקה 4 בפסק הדין).

7.         הנתבעת 1 ערערה על פסק-דינו של בית-משפט השלום, וערעורה התקבל בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 11.12.2003 (ע"א 1416/01) (להלן - פסק הדין של בית המשפט המחוזי. נספח י"ז של תצהיר התובע). בית המשפט (כבוד השופטים י' גרוס, א' קובו ומ' רובינשטיין) קבע, כי גם בעניין התובע התקיימה עילת הנטישה של המושכר וכי לא נמצאה הצדקה לזכותו בסעד מן הצדק. באשר לעילת הנטישה נקבע, כי התובע עזב את המושכר לתקופה ממושכת ובחר שלא לעשות דבר בעניין המושכר במשך כל אותה תקופה. הוא לא פנה בכתב אל הנתבעת 1 בדרישה לתיקון המושכר, ואף לא פנה אל בית הדין לשכירות כדי שיכפה על נתבעת לתקן את הדרוש. בית המשפט קבע כי חזרת התובע אל המושכר נבעה רק מתביעת הפינוי שהוגשה נגדו הגם שלטענתו, די היה בשיפוצים הקוסמטיים שביצע כדי לחזור אליו ולפתוח בו בית קפה מטופח. העובדה שדי היה באותם שיפוצים קלים כדי להפעיל את העסק, בניגוד לטענת התובע באשר למצבו הרעוע של הנכס, אף התחזקה מכך שהתובע ביקש להשכיר את המושכר בשכירות משנה. מכאן הסיק בית המשפט כי לא מצבו הרעוע של הנכס, כטענת התובע, היה הגורם לנטישתו (פסקה 6). עוד נקבע, כי אין מקום למתן סעד מן הצדק אשר ככלל, ניתן במשורה ובמיוחד במקום שבו המושכר משמש לעסק, להבדיל משימוש למגורים, וכך גם במקום שבו ננטש, שאז בדרך כלל לא יוענק סעד זה (פסקה 7).

8.         בעקבות פסק-דינו של בית המשפט המחוזי, הגישו השוכרים בקשת רשות ערעור אל בית המשפט העליון (רע"א 915/04). לאחר שבבית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי ייצג הנתבע 2 את השוכרים, החליפו הם את בא-כוחם ואת בקשת רשות הערעור הגיש בשמם עו"ד חיים זולטי.

בקשת רשות הערעור נדחתה בהחלטתה של כב' השופטת א' פרוקצ'יה מיום 24.9.2004 (להלן - החלטת בית המשפט העליון. נספח י"ח של תצהיר התובע). נימוקי ההחלטה היו שנושא הבקשה לא העלה שאלות אשר הצדיקו מתן רשות ערעור. לפיכך לא ראה בית המשפט מקום להתערב במסקנות בית המשפט המחוזי בעניין התקיימות עילת הנטישה ובעניין דחיית הבקשה להעניק סעד מן הצדק.